Покупать и продавать сельскохозяйственную землю этим летом стали реже, но гектар упорно дорожает. И самая показательная проблема не в самой цене, а в том, что рыночная стоимость участков всё сильнее отрывается от нормативной оценки, от которой считают налоги и арендную плату за земли.
В третьем квартале 2026 года в Украине заключили около 22,4 тысячи сделок купли-продажи сельхозземли на общей площади в 43,7 тысячи гектаров. Такие данные приводит квартальный обзор KSE Агроцентра, который опубликовал экономист Киевской школы экономики Олег Нивьевский. По сравнению со вторым кварталом количество сделок сократилось на 14 процентов, а площадь проданных участков — сразу на 18 процентов.
Самым слабым месяцем с начала года стал август. Низкую ликвидность рынка аналитики объясняют кризисом вокруг закрытия портов, который ударил по агроэкспорту и охладил интерес покупателей к земле.
Цена растёт вопреки спаду сделок
Несмотря на меньшее количество сделок, гектар продолжает дорожать. Средняя цена гектара в сделках 2026 года поднялась до 105,8 тысячи гривен — это на 4,6 процента больше, чем в мае. В сентябре средняя цена достигла 125,6 тысячи гривен за гектар, а средневзвешенная, которая учитывает площадь участков, составила 82 тысячи гривен за гектар.
Разрыв между регионами только увеличивается. Самую дорогую землю продают на Ивано-Франковщине — в среднем по 297,1 тысячи гривен за гектар — и на Львовщине, где гектар стоит 292,2 тысячи. Самая дешёвая земля на Донетчине (38,7 тысячи гривен за гектар), Николаевщине (47,5 тысячи) и Херсонщине (48,3 тысячи). То есть гектар на Прикарпатье стоит в 7,7 раза дороже, чем на Донетчине.
Нормативная оценка отстаёт на 74 процента
Самый тревожный сигнал — разрыв между рыночной и нормативной денежной оценкой земли. В третьем квартале рыночная цена была в 1,74 раза выше нормативной. На старте рынка земли этот показатель составлял 1,45, и более половины роста разрыва пришлись именно на 2026 год.
Из-за заниженной нормативной оценки государство недополучает налоги от пользования землёй. А продавцы, со своей стороны, получают стимул официально оформлять сделки по нормативной оценке, чтобы заплатить меньше налога на доходы. Об этом прямо заявляют в KSE Агроцентре.
Аренда государственной земли дорожает на торгах
На рынке аренды государственных и коммунальных земель конкуренция тоже высокая. Через «Prozorro.Продажи» за третий квартал в аренду передали около 13,4 тысячи гектаров, и более четверти этой площади пришлось на Одесскую область. В сентябре средняя арендная ставка на торгах составляла 10,7 тысячи гривен за гектар.
В среднем на один аукцион приходится 3,13 ставки, а финальная арендная цена вчетверо превышает стартовую. Это означает, что даже несмотря на спад продаж, спрос на качественную землю — и в собственность, и в аренду — остаётся высоким, а цена на неё продолжает расти.
Что это значит для владельца пая
Для людей, владеющих паями и сдающих их в аренду, рост рыночной цены — это повод пересмотреть действующий договор аренды: разница между рыночной и нормативной оценкой означает, что арендная плата, привязанная к старой нормативной оценке, может быть заниженной. Тем, кто планирует продать участок, стоит ориентироваться на реальную среднюю цену своего региона, а не на цифру в кадастровой справке, — разница между регионами достигает семи раз.
