Перед тим як віддати гроші за земельну ділянку чи підписати договір оренди на кілька років уперед, варто перевірити, чи не «висить» на цій землі чуже право. Подвійна реєстрація — це ситуація, коли щодо одного й того самого наділу в реєстрах виникають суперечливі записи: на одну ділянку претендують одразу два різні власники або орендарі.
Про те, як виникає така плутанина і як від неї вберегтися, для AgroNews розповів адвокат юридичної компанії «Приходько та партнери» Дмитро Васюта. За його словами, проблема найчастіше пов'язана з помилками під час перенесення старих відомостей до електронних реєстрів, некоректною ідентифікацією ділянки або дублюванням реєстраційних дій.
Найризиковіші ділянки — оформлені до 2013 року
Найчастіше подвійні записи виникають довкола землі, право на яку виникло ще до 1 січня 2013 року. Відсутність інформації про таке право в сучасному Державному реєстрі речових прав сама по собі ще не означає, що права не існує.
Закон визнає дійсними речові права, оформлені до 2013 року, якщо їх реєстрували за тодішніми правилами — або якщо на той момент реєстрація взагалі не була обов'язковою. Тож перед будь-якою операцією із землею замало перевірити лише кадастровий номер.
Два реєстри, які треба звірити одночасно
Перший крок — звірити інформацію одразу в двох базах: у Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У кадастрі перевіряють кадастровий номер, площу, розташування, межі та інші характеристики ділянки. У Реєстрі речових прав дивляться, хто є власником і чи не зареєстровані оренда, суборенда, емфітевзис, іпотека, арешт або інше обтяження.
Які документи ще перевірити до угоди
Окрім реєстрів, варто перевірити документи, на підставі яких виникло право: державний акт, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду чи договір оренди. Дані в цих паперах мають збігатися з реєстрами — насамперед щодо кадастрового номера, площі та самої ділянки.
Якщо маєте справу зі старими державними актами або договорами оренди, краще ще до підписання нової угоди перевірити історію виникнення права й за можливості внести актуальні відомості до Державного реєстру речових прав. Це зменшує ризик, що хтось інший спробує зареєструвати на цю ж землю конкуруюче право.
Що робити, якщо подвійну реєстрацію вже виявили
Якщо плутанина вже сталася, насамперед потрібно отримати документи щодо обох реєстраційних записів і встановити, коли, ким і на якій підставі реєстрували кожне право. Далі обирають спосіб захисту.
Дії або бездіяльність державного реєстратора можна оскаржити в адміністративному порядку — до Міністерства юстиції України у передбачених законом випадках — або звернутися до суду. Із цим не варто зволікати: на адміністративне оскарження реєстраційних дій закон дає два місяці з дня, коли людина дізналася або могла дізнатися про порушення свого права.
Якщо ж між сторонами фактично виник спір щодо самого права власності чи користування ділянкою, питання, ймовірно, доведеться вирішувати в суді. Найнадійніше, підсумовує адвокат, не виправляти наслідки подвійної реєстрації, а проводити повну юридичну й кадастрову перевірку ділянки до підписання договору й передачі грошей.
