Тисячі українців, які успадкували земельні паї від батьків, щороку здають їх в оренду агрофірмам і фактично не перевіряють, скільки мали б отримувати. На вебінарі Всеукраїнського конгресу фермерів адвокати Діана Коломійцева та Олексій Дегтяренко розібрали найпоширеніші помилки, через які власники недоотримують гроші, а іноді й зовсім втрачають право на ділянку.
Редакція порталу Знай зібрала головні практичні відповіді, які стосуються не лише фермерів, а будь-кого, хто має пай чи земельну ділянку в селі.
Що має бути в договорі оренди, щоб не втратити дохід
Розмір, форма, строки та порядок виплати орендної плати - це істотні умови договору, пояснив Олексій Дегтяренко. Якщо ці пункти прописані розмито, проблеми виникають і в орендодавця, і в орендаря. Юристи радять фіксувати плату у відсотках від нормативної грошової оцінки ділянки - це найзахищеніший від інфляції варіант, наприклад 8% від нормативної грошової оцінки.
Другий поширений варіант - відсоток від вартості паю, зазвичай не менше 4%. Найризикованіша форма - фіксована грошова сума: без окремого пункту про індексацію вона з роками знецінюється, тож власник фактично отримує дедалі менше. Якщо порядок індексації в договорі не вказано, орендодавець має право вимагати перерахунку за офіційними індексами інфляції.
Окремо варто прописати пеню за кожен день прострочення - зазвичай це подвійна облікова ставка Нацбанку. Доцільно додати і штраф за систематичну заборгованість понад три місяці, наприклад 3% від суми боргу, а також право в односторонньому порядку розірвати договір у разі систематичної несплати.
Спадщина та невитребувані паї
Якщо треба з'ясувати, чи входили родичі до списку пайовиків, варто шукати протокол, який обов'язково додавався до державного акта на право колективної власності. До нього вносили не лише тих, хто постійно працював у господарстві, а й медиків та освітян села. Паюванню підлягали лише землі колективної власності трьох типів підприємств: колективних сільськогосподарських підприємств, кооперативів і сільськогосподарських акціонерних товариств.
Складніша ситуація на прифронтових територіях: там частина ділянок не внесена до Державного земельного кадастру й не підпадає під жодну програму. Як пояснила Діана Коломійцева, доведеться чекати завершення воєнного стану та повернення території в режим використання - наразі оформлювати ці документи нікому і їх не розглядатимуть через місце розташування.
Як не потрапити під податкові штрафи
Якщо продукцію неможливо продати через відсутність покупців, блокування логістики чи сезонний спад попиту, це може бути підставою для розстрочення податкового боргу. Для цього до податкової подають економічне обґрунтування, яке доводить, що платник зможе погасити борг після розстрочення. Протягом 20 календарних днів після заяви податковий орган може узгодити розтермінування, наприклад на шість місяців.
Окремий механізм для воєнного стану передбачено підрозділом 69 розділу XX Податкового кодексу: подають заяву про неможливість виконати зобов'язання з документами, що підтверджують причини - договори, які засвідчують відсутність покупців, фінансову звітність про збитки, акти обстеження та довідки від територіальних громад. Якщо через надзвичайні обставини загинули посіви на площі понад 20% угідь, заборгованість можуть відстрочити.
Що робити власнику паю: короткий чекліст
- Перевірте, чи внесені до договору розмір, форма, строки та порядок виплати орендної плати.
- Наполягайте на відсотковій формі оплати (8% від нормативної грошової оцінки чи щонайменше 4% вартості паю) замість фіксованої суми.
- Пропишіть пеню за прострочення та право розірвати договір у разі систематичної несплати.
- Пам'ятайте, що орендар як податковий агент утримує з виплат 18% податку на доходи та військовий збір.
- Зміну орендної плати оформлюйте додатковою угодою в тій самій формі, що й основний договір.
Повну відповідь на запитання фермерів експерти дали під час вебінару, організованого Всеукраїнським конгресом фермерів, про що повідомляє AgroNews.
